Văn phòng cho thuê đang là phân khúc ẩn chứa nhiều nguy cơ trên thị trường BĐS. Nguồn cung dồi dào nhưng khách thuê ít khiến tỷ lệ trống không ngừng tăng cao, giá giảm.
Cùng với mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê đang là phân khúc ẩn chứa nhiều nguy cơ trên thị trường BĐS. Nguồn cung dồi dào nhưng khách thuê ít đang khiến tỷ lệ trống không ngừng tăng cao, giá giảm. Điều này đặt các chủ đầu tư trước một tình thế rất ngặt nghèo.
Tuột dốc liên tiếp
Báo cáo thị trường của các công ty dịch vụ BĐS đều cho thấy, liên tiếp trong 2 năm trở lại đây, phân khúc văn phòng cho thuê tại địa bàn Hà Nội lâm vào trạng thái tuột dốc không phanh.
Thống kê của Savills nêu rõ trong quý II-2013, công suất trung bình của văn phòng cho thuê giảm 3% theo quý và giảm 7% theo năm, chỉ đạt 74%. Chưa hết, giá thuê tiếp tục xu hướng giảm trong 7 quý liên tiếp, giảm 1% theo quý xuống còn 417.000 đồng/m2/ tháng.
Khó khăn cho phân khúc văn phòng cho thuê là điều đã được các chuyên gia dự báo từ nhiều năm trước và đến thời điểm này, không nằm ngoài guồng quay chung của thị trường BĐS, một số dự án đã thực sự “ngấm đòn”.
|
Còn theo CBRE, trong quý này phân khúc hạng A ghi nhận mức giảm nhẹ giá chào thuê khoảng 1%, trong khi hạng B tiếp tục giảm giá từ quý trước với mức giảm 10%.
Theo đó, giá thuê văn phòng hạng A khoảng 668.000 đồng/m2/tháng, và giá thuê hạng B trên 354.000 đồng/m2/tháng. Tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng A khoảng 30% và các tòa nhà hạng B trung bình 19%, không thay đổi so với quý trước. Sự thay đổi chủ yếu do luân chuyển khách thuê giữa các tòa nhà với nhau.
Trong khi đó, áp lực dư cung tiếp tục đè nặng lên vai các chủ đầu tư. Khoảng 150.000m2 sàn văn phòng mới dự kiến sẽ được cung cấp trong 2 quý còn lại của năm 2013. Điều đáng lưu ý, 71% nguồn cung văn phòng hiện nay nằm tại khu vực phía Tây, điều này sẽ tiếp tục gây áp lực lên giá thuê trong khu vực này, đặc biệt là phân khúc văn phòng hạng B.
Tính đến năm 2015, 54 dự án văn phòng mới sẽ cung cấp khoảng 713.000m2 văn phòng. Đặc biệt, nguồn cung mới tính đến năm 2015 tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây, bao gồm Cầu Giấy và Từ Liêm với tổng nguồn cung xấp xỉ 269.800m2, chiếm 38% nguồn cung mới của toàn thị trường.
Điều này khiến khu vực Cầu Giấy và Từ Liêm đang trở nên “đông đặc” đối với phân khúc văn phòng, tình cạnh tranh vì thế mà cũng tăng lên gấp bội.
Lối nào cũng bí
Theo nhiều chuyên gia BĐS, lối đi dành cho phân khúc văn phòng cho thuê hẹp hơn rất nhiều so với phân khúc nhà ở để bán. Bởi áp lực kinh tế đã khiến nhiều công ty rời bỏ các tòa cao ốc, tìm đến những địa điểm dễ chịu hơn về giá thành.
Nhu cầu về văn phòng cho thuê đã giảm xuống thấp nhấp trong 3 năm qua. Có thể thấy rõ sự tuột dốc này khi cách đây vài năm, người dân tìm đủ mọi cách chuyển đổi căn hộ dịch vụ sang thành văn phòng cho thuê, nay hàng loạt chủ đầu tư tìm mọi cách chuyển văn phòng cho thuê thành căn hộ dịch vụ, bất chấp “lối đi” này cũng đang tắc do nguồn cung quá cao.
Năm ngoái, TPHCM đã chấp thuận phương án chuyển đổi này và cho đến nay, tác động của nó gần như không đáng kể khi thị trường văn phòng cho thuê của thành phố này tiếp tục ảm đạm, thậm chí được nhận định là đã chạm đáy trong quý I-2013.
Tại Hà Nội, xu hướng chuyển đổi vừa được nhen nhóm khi một loạt dự án văn phòng cho thuê, bao gồm cả dự án cao cấp xin chuyển thành nhà ở xã hội để mong vượt thoát khó khăn. Tuy nhiên, cũng như tại TPHCM, xu hướng này ở Hà Nội được dự báo không tác động nhiều đến tình hình chung toàn thị trường, bởi số lượng dự án chuyển đổi được không nhiều.
Bên cạnh đó, một nhận định từ Công ty Cushman và Wakefield tại Việt Nam cho thấy chính vì có nhiều sự lựa chọn nên yêu cầu thuê văn phòng của doanh nghiệp cũng ngày một khắt khe hơn. Không chỉ giá thuê, các chính sách ưu đãi mà còn liên quan đến các tiện ích.
Thí dụ yêu cầu về văn phòng thuê của những tập đoàn đa quốc gia tại Việt Nam thường theo các tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, điều này đối với các chủ đầu tư ở Việt Nam nhiều khi không thể đáp ứng được cả về điều kiện hạ tầng cũng như tình hình tài chính.
Cũng theo phân tích của Cushman và Wakefield, tại các khu đô thị mới phía Tây Hà Nội, dù sắp tới có nhiều tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động với mức giá thuê rẻ hơn so với khu vực trung tâm, song vẫn chưa thực sự hấp dẫn khách hàng. Nguyên nhân do các doanh nghiệp đang cân nhắc kỹ việc di chuyển địa điểm, xác định mức độ ảnh hưởng, đặc biệt là khả năng thu hút khách hàng.
Điều này khiến áp lực lên khối văn phòng cho thuê ngày càng nặng nề và nguy cơ vỡ trận trở nên cao hơn bao giờ hết.
Theo Khôi Nguyên
Sài Gòn Đầu tư tài chính
